Beschreibung des Bauvorhabens

1. Raum- und Flächenbedarf

Das Grundstück wurde 1928 vom Verein erworben und ist 1.296 m² groß. Es liegt zwischen dem denkmalgeschützten Gebäude der Zentrale der Nürnberger Nachrichten und einem bis vor kurzem als Parkplatz genutzten Gelände, das vom Siedlungswerk Nürnberg GmbH mit 136 Wohnungen bebaut werden wird. In der Nord-Süd-Ausrichtung verbindet es die Marien- mit der Flaschenhofstraße.

Es handelt sich um eine sehr gute zentrumsnahe Lage. Nürnberger Haupt- und Busbahnhof,  Hauptmarkt, Fußgängerzone mit fast unbegrenzten Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Kinos, Oper, Theater und Bildungszentrum (VHS) sind fußläufig in wenigen Minuten erreichbar. Die Wöhrder Wiese als Naherholungsgebiet ist nur 300 m entfernt.

Die Flaschenhofstraße ist eine ruhige Nebenstraße mit nur geringem Durchgangsverkehr. Die Marienstraße verbindet die Bahnhofstraße mit dem Zentrum, ist aber keine Hauptverkehrsachse. Es wird bauseits für aktiven Lärmschutz gesorgt (die Fenster zur Marienstraße entsprechen Schallschutzklasse 4).

Die alte Bebauung wurde bereits abgerissen, die Baugrube ausgehoben und mit dem Bau (derzeit Erdgeschoss) begonnen.

Folgende Bebauung ist geplant:

  • 35 Wohneinheiten auf einer Wohnfläche von insgesamt 2.872 m², also mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von rd. 82 m² je Wohneinheit
  • 1 Gemeinschaftsraum mit 66 m² mit Küche für die Bewohner des Wohnprojektes
  • 3 Gewerberäume im Erdgeschoss an der Marienstraße mit insgesamt 226 m² für Läden und Räume für Dienstleistungsangebote (davon wird eine Gewerbeeinheit mit 45 m² als Büro des WIN e.V. genutzt werden)
  • 33 PKW-Stellplätze als Tiefgaragenstellplätze.

Das Bauvorhaben muss den Förderbestimmungen des Bayerischen Wohnungsbauprogramms entsprechen, da 8 Wohnungen (= 22 % der Wohnfläche) für Mieter bestimmt sind, deren Einkommen die Grenzen der Einkommensstufe 1 des Art. 11 des Bayerischen Wohnraumförderungs­gesetzes (Bay-WoFG) nicht über­schreiten dürfen.

2.   Qualitätsstandards

Die Qualität muss den Anforderungen des sozialen Wohnungsbaus entsprechen. Zu jeder Wohnung gehören Balkon oder Terrasse sowie ein Abstell- und ein Kellerraum. Das Bauvorhaben wird barrierefrei ausgeführt. Die Realisierung des Wohnprojekts erfolgt auf der Grundlage zeitgemäßer Anforderungen und Standards unter Berücksichtigung sozialer, ökologischer und ökonomischer Aspekte.

 

3.   Bauweise, Dachform, Fassade

An der Marienstraße ist eine Blockrandbebauung, 4-geschossig plus Staffelgeschoss mit Flachdach vorgesehen. Die Erschließung erfolgt durch ein Treppenhaus und einen Aufzug von der Tiefgarage bis ins Staffelgeschoss und mit Laubengängen an der Rückfront des Gebäudes.

An der Flaschenhofstraße wird eine 3-geschossige Blockrandbebauung mit einem Staffelgeschoss realisiert. Die Erschließung erfolgt durch ein Treppenhaus mit Aufzug von der Tiefgarage bis in das oberste Geschoss.

 

4. Angaben zur Funktionalität

Das Bauvorhaben wird barrierefrei sein, d.h. alle Geschosse, auch die Tiefgarage,  sind stufenlos mit dem Aufzug erreichbar. Der Zugang zu Terrassen und Balkonen weist eine kleine Schwelle von maximal 2 cm auf. Alle Duschen sind ebenerdig.

 

5. Angaben zur technischen Ausstattung

Aus der Lage des Grundstücks – im Süden die Marienstraße, im Westen das denkmalgeschützte Gebäude der Nürnberger Nachrichten, im Norden die Flaschenhofstraße und im Osten die künftige Wohnbebauung des Nürnberger Siedlungswerks - ergeben sich besondere Anforderungen bezüglich Schallschutz in der Marienstraße und Belichtung der unteren Wohnungen im Innenhof.

Alle Fenster des Projekts werden dreifach verglast. Die Fenster zur Marienstraße werden in Schallschutzklasse 4 ausgeführt. Die Fenster zur Flaschenhofstraße entsprechen Schallschutzklasse 3, die Fenster zum Innenhof Schallschutzklasse 2.  

Die Belichtung der Wohnungen in den unteren Geschossen des Innenhofs wird durch große, meist bodentiefe Fenster und einen hellen Farbanstrich der Innenfassaden erreicht.

 

6.   Energiestandard

Die Versorgung mit Wärme für Heizung und Warmwasser erfolgt über das Fernwärmenetz der N-Ergie AG. Es wird ein hoher Energiestandard (KfW-55-Standard) realisiert. Die Wärmeversorgung für Heizung und Warmwasser der einzelnen Wohneinheit erfolgt über Wärmetauscher je Wohnung. Die Beheizung wird über individuell regelbare und kostengünstige Niedertemperatur-Fußbodenheizung sichergestellt. Auf einem der Dächer wird eine Photovoltaikanlage installiert, deren Strom als Allgemeinstrom genutzt wird, aber auch in das öffentliche Netz eingespeist wird.

 

7.   Wohnungen

Wir sind bereits seit Frühjahr 2017 mit den ersten Mietinteressenten im Gespräch. Dies sind nicht nur ältere Menschen, sondern auch junge Familien mit 2  bis 3 Kindern. Nach unseren Erfahrungen ist es eher schwierig, junge Menschen und junge Familien zu finden, die Interesse an gemeinschaftlichem Wohnen haben und sind deshalb sehr froh, einen guten Kontakt mit jungen Familien aufgebaut zu haben. Ältere Menschen, insbesondere Frauen, sind für diese neuen Wohnformen sehr aufgeschlossen. Unsere Zielsetzung ist es, dass sich die Mieter zu je etwa einem Drittel auf Menschen unter 40, zwischen 40 und 60 und über 60 Jahren verteilen. Die Verteilung auf Frauen und Männer sollte ebenfalls ausgewogen sein. Wir gehen davon aus, dass wir diese Ziele erreichen werden.

8.   Gewerbeflächen

Im Erdgeschoss  an der Marienstraße befinden sich drei Gewerbeeinheiten mit insgesamt 226 m² Gewerbefläche. Eine Gewerbeeinheit mit 45 m² wird künftig als Büro des Vereins genutzt. Zwei weitere Gewerbeeinheiten mit 83 und 98 m² werden vermietet. Sie können auch zusammengelegt werden.  Es werden Mieter gesucht.

9.   Tiefgarage

Die Tiefgarage wird über 33 Stellplätze verfügen. Tiefgaragenplätze, die nicht von den Mietern angemietet werden sollten, werden an fremde Dritte aus der Nachbarschaft vermietet. Es werden Ladestationen für Elektroautos vorgesehen.

10. Zeitplan

Wie ursprünglich geplant, konnten wir bereits im ersten Quartal 2018 mit den Bauarbeiten beginnen. Leider hat sich danach eine Bauverzögerung von 4 Monaten ergeben. Die Fertigstellung des Objekts erwarten wir zurzeit für November 2019.